היצע וביקוש – מה גורם למחירי הדיור להמשיך לטפס שוב ושוב בשנים האחרונות?
שוק הדיור בישראל הפך בשנים האחרונות אטרקטיבי מאוד עבור משקיעים. עלייה חדה במחירי הדירות החלה כבר מהמחצית השנייה של העשור הראשון של שנות האלפיים, ובאה לידי ביטוי בזינוק של עשרות עד מאות אחוזים בערכם של נכסים. לדוגמה, דירה שמחירה לפני שנת 2007 , היה כשש-מאות אלף שקל, נמכרה תוך כשלוש שנים בכמיליון שקלים ואף יותר, בהתאם לאזור בו היא ממוקמת. האצה זו המשיכה גם בשנים שלאחר מכן והיא נמשכה גם במהלך השנה החולפת.
הליך בירוקרטי ארוך בהפשרת קרקעות ומתן היתרי בנייה גורם לאי-עמידה בביקושים
בירוקרטיה רבה בהפשרת קרקעות לבניה והמתנה ארוכה לקבלת היתרי בנייה יוצרים מצב בו היצע הנכסים למכירה בשוק הדיור כלל אינו הולם את היקפי הביקוש בקרב הציבור.
לגורמים האלה כמובן השפעה רבה על שוק השכירות, שכן משקי בית רבים שאינם מסוגלים לרכוש דירה פנו לדיור המוצע להשכרה וכתוצאה מכך עלו גם מחירי השכירות בעשרות אחוזים. אותה עליה כשלעצמה תרמה אף היא להתפתחות של ביקוש אדיר בקרב משקיעים, המעוניינים לרכוש דירה אחת או יותר למטרת השקעה כאשר התשואה רבה יותר עם קבלת שכר דירה גבוה יותר. דבר זה מהווה גורם נוסף לעליית מחירי הדיור בישראל.
הריבית במשק נמוכה בצורה חסרת תקדים
מספר גורמים הביאו לכך שהריבית הנהוגה כיום בישראל היא מהנמוכות שהיו בארץ אי-פעם. בין הסיבות לכך נמנה חשש ממצב של האטה במשק, כלומר מצב שבו משקיעים יחדלו מלקחת הלוואה בבנק כמינוף להשקעתם. הריבית הנמוכה במשק נועדה לעודד משקיעים לקחת הלוואות בריביות נמוכות ולהשקיע במגוון ענפים. אמנם ענפים אלה אינם זמינים עבור רוב הציבור, שהיה רגיל בעבר לסגור כסף בפיקדונות בבנק או להשקיע בבורסה. אם בעבר, בהשקעה בתוכנית חיסכון ארוכת טווח בבנק ניתן היה לקבל ריבית המבטיחה רווח משמעותי, הרי שהיום הריבית על פיקדונות בבנק היא אפסית. לכן, רכישת דירה הפכה לעסקה משתלמת ביותר עבור כל אחד שברשותו הון עצמי מינימאלי.
>>> אפשר לחשב משכנתא נוחה עם מחשבון משכנתא אופטימלית
הגידול במספר המעוניינים לרכוש דירה להשקעה יצר מצב שבו ישנו עודף ביקוש לדירות והיצע דירות הולך וקטן. למצב זה השפעה על מחירי הדירות, שהרי מחסור חמור בדירות גרם למחירי נדל”ן להרקיע שחקים. חשוב לציין שאדם שמחזיק בנכסים רבים, משלם בהתאם גם מס ולכן מומלץ להיעזק בשירותיו של יועץ מס מומחה.
השקעה בנדל”ן הפכה לבין המשתלמות ביותר בישראל
המעוניינים לרכוש דירה יכולים לעשות זאת על ידי לקיחת משכנתא לדירת השקעה בריבית נמוכה. דבר זה, בסופו של דבר, תרם לעידודם של משקיעים רבים לרכוש דירה, אפילו כאשר בידם הון עצמי המכסה את כל עלות הרכישה. כאשר הריבית נמוכה, השתמשו אותם משקיעים בחלק קטן מהונם ואת השאר השלימו כמשכנתא בריבית נמוכה מאוד, שכן עבורם ההשקעה הפכה מאוד משתלמת היות ועם שאר כספם שיכלו להשתמש לרכישת אותה דירה יעשו שימוש בהשקעה נוספת, רכישת דירה נוספת להשקעה. דבר זה בפני עצמו יצר את המצב הנוכחי שבו ציבור הולך וגדל מעוניין לרכוש דירה למגורים או להשקעה ולהרוויח מכך כסף רב.
בנוסף על הכדאיות שבנטילת משכנתא מהבנק, הריביות הנהוגות כיום במשכנתאות הינן כל כך נמוכות, עד כדי שמי שלקח מהבנק משכנתא אפילו רק לפני שנה, קיימת סבירות גבוהה שאם ימחזר את המשכנתא היום, יוכל לחסוך עשרות אלפי שקלים בסך החזרי המשכנתא שנותרו לו, זאת אודות לירידת הריבית שחלה בשנה האחרונה.