לקיחת משכנתא: הדברים הכי חשובים

איך בוחרים בנק משכנתאות? מהו ההון העצמי הנדרש כדי לרכוש דירה? איך בונים תמהיל משכנתא? מהם הדברים החשובים ביותר שצריך לדעת לפני שלוקחים את ההלוואה מבנק מסוים או מגוף פיננסי אחר? הכנו למענכם מדריך קצר ללוקחי משכנתאות.

מהי משכנתא וממי אפשר לקחת את ההלוואה?

משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך, בדרך כלל לצורך רכישת דירה למגורים או להשקעה. זו ההלוואה הגדולה ביותר עבור רוב הציבור בישראל, כאשר משפחה ממוצעת בארץ נוטלת הלוואה לרכישת דירה בסכום ממוצע של 650,000 עד כ-750,000 ₪, לתקופה של 20 שנה.
את המשכנתא אפשר לקחת דרך אחד הבנקים המסחריים המתמחה בכך, יש גם מספר גופים פיננסיים המאושרים להציע משכנתאות, לדוגמה חלק מחברות הביטוח. כדי להגשים חלום ולקנות דירה למגורים או להשקעה יש לערוך סקר שוק בין הבנקים השונים, לבנות תמהיל הלוואה הכולל בדרך כלל 4-3 מסלולים שונים וחשוב לנהל מו”מ עם הבנקים כדי לשפר תנאים ולהוזיל ריביות.

אישור עקרוני למשכנתא

השלב הראשון בתהליך לקיחת המשכנתא הוא קבלת אישור עקרוני להלוואה. לאחר קבלת אישור עקרוני אפשר לנהל מו”מ לגבי רכישת דירה חדשה מקבלן או קניית דירה יד 2, אפשר לקחת את ההלוואה גם כדי לבנות בית, לקנות מגרש לבניית בית פרטי, לשיפוצים בנכס ועוד.
לפני הפניה לבנק כדי לקבל אישור עקרוני, עליכם לבדוק כמה הון עצמי יש לכם. עליכם להתייחס למגבלות שבנק ישראל הטיל על הבנקים והלווים, לדוגמה 25% הון עצמי לרוכשים דירה ראשונה, 30% הון עצמי למשפרי דיור, 50% הון עצמי למשקיעים. אם אתם רוכשים את דירת החלומות במסגרת מחיר למשתכן תיהנו מהטבה משמעותית ועליכם לגייס רק 10% הון עצמי.

תמהיל משכנתא

ישראלים רבים מתמקדים רק בגובה הריבית כדי לקבל החלטה ממי לקחת את ההלוואה, לכן חשוב להדגיש כי שיעור הריבית מהווה רק פרמטר אחד מיני רבים כדי לקבל החלטה נכונה ושקולה. בתהליך לקיחת המשכנתא עליכם להתייחס גם לפרמטרים כגון: החזר חודשי, מסלולי משכנתא, תקופת ההלוואה, עלות הביטוח למשכנתא, הוצאות נלוות (למשל שכר טרחה של עורך דין, פתיחת תיק, בולים, מסים וכד’), עמלת פירעון מוקדם, קנסות שונים ועוד.

את תמהיל המשכנתא בונים בהתאם ליכולת ההחזר של הלווה ועל פי תכנון פיננסי. התמהיל כולל מספר מסלולים, כאשר מסלולי המשכנתא הפופולריים ביותר הם פריים (קיימת מגבלת שליש מהסכום הכולל של המשכנתא), ריבית משתנה כל חמש שנים, ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ). מומלץ לבנות את תמהיל המשכנתא בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה, אמנם הבנקים מציעים שירות זה בחינם אך עליכם לזכור כי היועצים שלהם משרתים את האינטרסים של הבנק המלווה, לכן כדאי לפנות לייעוץ משכנתאות פרטי ואפשר לחסוך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.

ביטוח משכנתא ושיפור תנאים

כדי לקבל אישור סופי למשכנתא מהבנק עליכם לרכוש ביטוח, אפשר להוזיל את עלויות הביטוח למשכנתא באמצעות רכישת הפוליסה דרך אחת מחברות הביטוח ולא ישירות מהבנק. לקראת אישור ההלוואה מומלץ לערוך סקר שוק נוסף, להשוות הצעות מבנקים אחרים ולנהל מו”מ עם נציגי הבנקים כדי לשפר תנאים.